부동산학 개론에 대하여 알아보자

부동산학개론이라는 건 부동산활동의 능률화 원리와 그것을 응용하는 기술을 개척하는 종합응용을 말하는데, 여기에는 여러 가지 성격이 있는데 실천 과학, 경험과학, 종합과학, 규범과학, 응용과학이 여기에 해당한다. 부동산학은 어떻게 접근하면 조금 더 쉽게 할 수 있나 알아보면 시스템적 사고방식으로 접근하면 된다. 부동산은 부동산 정책과 중개, 입지 선정, 권리분석 등의 결정 지원 분야가 있고 부동산 관련 법, 부동산시장, 기초 금융수학, 부동산 세금, 부동산 특성 등 기초 분야가 있다.



부동산학은 일반적으로 경제성, 공정성, 안정성, 능률성이 있는데 능률성에는 연결 표준 이전 부족 분발의 원리가 있다. 활동에는 두 가지 특별원칙이 있는데 권리분석의 특별원칙과 감정평가의 특별원칙이다. 



그럼 처음에 알아봤던 부동산이 무엇인지 다시 한번 생각해보면 법률적 개념으로 협의의 부동산과 광의의 부동산이 있으며 경제적 개념으로 자연적 자원과 인위적 자원이 있다. 부동산학은 기술적, 경제적, 법률적 측면이 복합된 개념이다. 



토지개량물의 종류에는 건물이나 구축물이 해당하는 토지 위의 개량 물이 있고, 도로나 상하고도, 전선 등이 해당하는 토지에 대한 개량 물이 있다. 토지 위에 자본이나 노동과 같은 인공적인 힘이 부과되는 것을 의미하는데 토지를 훼손하는 부가물들은 토지개량물의 범주에 들어가지는 않는다.



정착물이란 물건의 부착 방법에 따라 손상이 없이 제거가 가능한 부착물이 있고 이는 특별히 구축되거나 고안된 것으로 주물과 종물이 해당한다. 소유자의 설치 의도가 명확하지 않더라도 합리적 추정이 가능한지도 보아야 한다. 토지에는 건축 용지인 주거용, 공업용, 상업용인 택지가 있고 그 외 갱지, 획지, 나지, 이행지, 후보지가 있다. 



경제에 있어서 부동산이 중요한 이유는 가정의 생계 비중에 주거비가 차지하는 비율이 매우 높기도 하고 주거비 상승률이 소득 증가율을 초과하면 가정마다 주택부담능력이 악화할 수 있기 때문이다. 일반적으로는 소득에서 주거비가 차지하는 비율이 25%를 넘거나 구매하려는 주택의 가격이 연간 소득의 2.5배를 넘게 되면 위험수위로 간주하게 된다.



우리나라는 지리적 위치의 고정성이나 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등으로 인한 자연적 특성이 있으며 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인한 인문적 특성이 있다. 이동이나 비용 속성, 동질성, 종속성, 생산 가능성으로는 건물의 특성이다.



부동산의 소유권은 여러 가지 법적인 권리의 묶음인데 경제적 가치가 있는 한 분할이 가능하다. 또한 상호의존성이 있으며 효용이 장기간 제공되는 재화이다. 



수요의 발생 요인으로는 가처분소득의 증가나 가격상승에 대한 기대감, 주 의식의 변화, 대체재 가격의 상승 등이 있는데 수요곡선이 우하향하는 것은 임대료가 상승하게 되면서 소득효과와 대체효과에 의해 수요량이 늘어난다. 특정 부동산에 대한 수요곡선을 이동시키는 원인으로는 가격의 변화와 기호의 변화, 세금의 변화, 인구의 변화, 기술 수준의 변화 등이 있다. 또한 다른 조건이 일정한 경우 부동산 가격이 상승하면 수요곡선이 이동하는데 이는 수요곡선 자체가 변화하는 수요량의 변화 때문이다. 그리고 가격이 상승하면서 주택저량에 대한 수요량이 증가하는 이유가 있는데 이는 기대감에 의해 수요곡선상에서의 이동이 발생하기 때문에 그러한 것이다. 



수요의 가격탄력성에 대해서 잠깐 알아보자면 아파트를 건설하여 불량한 사업자가 매출을 올리기 위해서는 수요의 탄력성이 0.8인 경우 분양가를 올려야 하고 수요의 가격탄력성이 1보다 클 경우에는 가격을 인해야 하는데 이는 임대 수입의 감소로 이어진다. 가격수준이 장기보다 단기일수록, 낮을수록, 대체재의 수가 적을수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.



주택의 공급곡선은 우상향하는 모양을 가지는데, 이는 생산요소의 가격이 내려가거나 건축 기술이 발달하면 공급의 변화로 주택공급곡선을 좌측으로 이동시킨다. 단기보다 장기일수록 수요의 가격탄력성은 작아지지만 가격탄력성은 커진다. 주택의 장기공급곡선은 우상향하나 단기공급곡선은 수직으로 표시된다. 평균비용은 규모의 불경제나 규모의 경제를 나타내는데 시장 전체의 총합 공급곡선은 개별공급자의 평균 비용곡선을 수평으로 전부 합한 것이다. 단기적으로 가격이 상승하더라도 공급량이 크게 늘 수 없는데 이는 단기공급곡선이 장기공급곡선보다 경사가 가파르고 비탄력적인 이유이다.



강성 효율적 시장을 의미하는 완전경쟁시장은 정상이윤과 초과이윤이 존재하지 않는다. 부동산시장의 기능은 자원배분, 정보제공, 시장의 국지성, 교환, 수급창조 등이 있다. 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않다. 단기적으로 가격의 왜곡이 나타나기가 쉽고 고도로 국지화되는 경향을 가지는데 이는 부동산의 부증성 특성이다. 



부동산시장이나 주식시장에는 강성까지의 효율적 시장이 존대하는데 완전경쟁시장에서는 강성 효율적 시장으로서 정상이윤을 발생하게 하는 정보비용이 존재할 수 있다. 장래 수익변동이 예견될 경우 변화하는 것이 아닌 앞으로 그와 같은 일이 발생했을 때 변화한다는 걸 의미하는 게 부동산의 가치이다. 부동산학개론은 일단 여기까지 공부해보는데 공인중개사 시험을 준비하는 분들이 많이 공부하는 과목이라고 한다. 우리나라는 휴대폰 매장만큼 공인중개사무소가 많은 것 같다. 그만큼 아파트나 주택이 우리 재산에 있어서 중요하다는 것일지도 모른다.