부동산 관리와 중개를 알아보자

자산관리는 대체로 최적의 부동산을 취득하고 최유효이용의 유지보존을 통한 가치의 극대화나 최종적으로 합리적이고 전략적인 매각을 함으로써 고객의 자산을 유지하고 증대시키는 활동을 말하는데 여기서 부동산 자산관리의 총체적 개념의 전반을 지휘하고 고객의 자산 운용업무를 하면서 부동산에 대한 비중과 최적의 취득 대상 부동산선정, 포트폴리오관리, 부동산 선정, 위험관리, 매각에 이르기까지 총체적인 내용을 통제 조정하고 지휘하는 자를 AM이라고 한다.



AM의 지시를 받아 부동산의 보유기간 동안 유지관리비용의 최소화와 최유효이용을 위한 업무를 구체적으로 하는 PM이 있고 건축물인 부동산의 외관을 물리적으로 유지관리하고 건축물이 가지고 있는 기능이 항상 정상적으로 수행될 수 있도록 시설물을 유지하는 업무를 하는 FM이 있다. 



부동산의 자본상승이 한계에 달한 상황에서 운영수익의 향상을 통한 가치향상이 중요해지고 있다. 그러면서 자산관리의 필요성이 점차 부각되고 있는데 부동산산업에서도 단순 중개가 한계에 봉착하면서 자산가치 증대를 통한 사업영역의 구축이 필요한 상황이 되었다. 건물을 보유한 기존 세대의 고령화로 관리 부문에 대한 공백기가 생기는 것도 이유 중에 하나이다.



부동산 간접 투자시장이 확대가 되고 전문 위탁관리시장의 확대로 관리제도가 강화되고 부동산시장이 공급시장에서 수요자 시장으로 변화함에 따라 자산관리 시장이 변화하고 있다. 관리전문 건물의 규모가 커지고 기능이 다양화되면서 정보통신기술을 이용한 관리시스템을 확대하고 부동산 자산관리의 업무가 부동산의 매입이나 운용, 임대차 전반에 걸쳐 이루어지고 있다. 



부동산의 수요자나 공급자가 상대방 당사자를 알선하여 계약을 체결하도록 의뢰하고 부동산중개업자의 승낙으로 이루어지는 업무위탁계약을 부동산 중개계약이라 한다. 



중개계약에는 의뢰인이 원하는 대로 일정한 부동산 중개업자의 제약이 없이 중개를 의뢰하고 의뢰받은 중개업자 중 계약을 성립시키는 자에게 중개수수료 청구권이 발생하는 계약을 일반중개계약이라 한다. 우리나라에서 일반적으로 행해지는 모든 계약이 여기에 해당한다. 특정한 중개업자에게 중개 권한을 독점적으로 부여하여 중개를 의뢰하는 경우 독점중개계약이라 하고 의뢰인이 특정한 부동산 중개업자에 한정하여 중개를 의뢰하는 독점중개계약과 동일하지만 중개 권한 전속성의 범위를 중개업자로 한정하는 계약을 전속 중개계약이라 한다. 의뢰인이 거래가격을 미리 정해 놓고 의뢰인에게 그 이상의 이익이 생기도록 부동산 계약을 성립시킨 경우 그 이익을 중개수수료로써 인정하는 계약을 순가중개 계약이라 하는데 우리나라는 법정수수료를 초과하는 행위를 금지하고 있다. 



중개계약은 청약과 승낙을 통해서 성립하는데 낙성계약의 성격을 가지고 있어 사무처리의 위탁을 받고 이를 승낙하는 위임과 유사한 계약이다. 중계에 따른 보수지급이 수반되므로 유상계약이며 쌍무계약에 해당한다. 중개의뢰인의 판단을 흐리게 하는 행위나 수수료를 초과하여 받는 행위, 분양통장 등을 중개하는 행위는 절대 금지해야 하며 거래계약서 작성과 확인 교부, 비밀 준수, 설명의무 등은 반드시 해야 하는 의무사항이다.



중개수수료는 유효한 중개계약이 성립되거나 의뢰한 내용에 따른 부동산계약이 성립되거나 중개행위와 부동산 계약의 성립 사이의 인과관계가 있으면 중개수수료 청구권이 발생한다. 부동산에서 계약이 성립하면 수수료 청구권이 발생하므로 계약 이후 당사자의 불이행으로 인한 해제 등 기타 사유가 있어도 중개수수료를 지급해야 한다. 



중개수수료는 일정한 범위에서 법령의 내용대로 계산한 금액을 초과하여 받을 수 없으며 중개의뢰인 쌍방으로부터 받는다 



우리나라의 경우 개인의 총자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높아 국민들의 주택이나 기타 부동산에 대한 관심이 유난히 높은 편이다. 타국 지표에 대한 동의를 구하기도 쉽지 않고 부동산 펀드 등 간접 투자할 수 있는 경우는 있지만 다양하지는 않다. 또한 정책의 변화에 따른 변동성이 매우 크기 때문에 이는 부동산 재무설계의 난점이다. 



부동산 재무설계는 투자자의 유형이나 재무 목표를 분석하고 그 후 재무 상환분석, 부동산투자환경 분석, 부동산 평가 후 분석, 부동산 투자전략 수립, 제안서 작성, 실행, 모니터링의 과정을 거친다. 



투자자의 재무 상황분석은 고객과의 상담 결과 고객이 제공한 재무적 자료를 바탕으로 고객의 재무상태표와 현금흐름표를 작성하고 그 결과를 분석하는 과정인데 재무상태표는 투자자의 재무 상태를 명확히 분석하기 위하여 조사일 현재의 모든 자산이나 부채 등 순자산을 표시한 것이고 현금흐름표는 가계 운영 등의 활동으로 인한 현금흐름을 계산하는 데 도움이 될 수 있도록 현금 증가와 현금감소를 가져다주는 자산이나 부채, 지출, 수익 항목을 표로 정리한 것이다.



부동산 수요와 관련된 지표는 인구의 증감 및 이동, 소득의 증감, 자본조달 비용의 증감, 물가의 증감, 경기선행지수나 경기에 대한 심리적 증가 등이 있는데 부동산 공급에 대한 지표로 주택건설실적, 주택보급률, 건축허가통계, 부동산 공실률 등이 있다. 경기선행지수가 부동산 가격추세와 연관성을 갖는데 일반적으로 실물경기가 부동산경기에 선행한다. 또한 부동산 전체 시장의 가격 흐름에 관한 지표로는 부동산 종류별 거래량, 전국 매매가 및 전세가 변동추이, 부동산시가 총액 추이, 지가변동률 등이 있으며 부동산과 간접적으로 연관성을 갖는 지표로 금리, 통화량, 주가지수, 물가지수 등이 있다.