부동산 개발행위 허가 제한지역 그리고 지구단위구역에대해

지구단위계획은 일반도시계획보다 구체화한 상세한 도시계획이다. 지역지구제로 정할 수 없는 사항인 개별 필지들에 대해 각각 차등을 주어 건축물의 형태나 색채 등을 정할 수 있고 건축물용 도나 용적률, 건폐율을 정할 수 있는 계획이다. 일반 도시계획이 건축물의 면적과 규모의 상한을 정하고 그 범위 안에서 이루어지도록 하는 매우 평면적이고 소극적인 계획이라고 한다면 지구단위계획은 계획에서 정해진 내용대로 건축행위를 하는 입체적이고 매우 적극적인 계획이라고 볼 수 있다. 이러한 계획은 아무래도 좀 더 발전한 모습을 보여줄 수 있는 것 같다.



주로 지구단위계획의 내용으로는 토지이용 합리화나 도시나 농, 산 어촌의 기능증진에 필요한 사항을 다루며 교통처리계획이나 환경관리계획 또는 경관계획이 있다. 건축물의 배치나 형태와 색채 또는 건축선에 관한 계획도 있으며 건물의 용도 제한, 건폐율, 높이의 최고 최저한도, 용적률도 포함이 된다. 기반 시설의 배치와 규모, 용도지역의 구분하거나 세분화하는 변경 사항도 있다. 지구단위계획은 개별 필지별로 차등을 주어 건축물의 용도나 건축선, 건축물의 형태나 색채, 건페율, 용적률 등 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 하는데 이는 해당 토지가 소재하는 시청이나 군청, 구청의 도시계획과에서 확인이 가능하다.



개발하기 위해서는 허가를 받아야 하는데 주로 도시지역에서의 토지분할이나 토지의 형질변경, 건축물의 건축 또는 공작물의 설치나 물건을 쌓아놓는 행위는 반드시 특별시장이나 광역시장, 시장 또는 군수에 허가받아야지만 된다. 기반 시설의 설치나 필요한 용지를 확보, 환경오염 방지, 조경이나 경관 등에 관한 계획서를 제출하여 허가 또는 불허가 처분을 15일 이내에 받을 수 있다. 



개발을 하기 위해서 제한구역 또한 잘 알아야 하는데 개발이 제한된 지역은 기반시설부담구역으로 지정된 지역이나 지구단위계획구역으로 지정되어있거나 지구단위계획을 수립하고 있는 지역, 도시 군 기본 계획이나 도시는군 관리계획 등이 수립된 지역으로 결정될 경우 용도나 구역, 지구의 변경이 예상되어 개발행위의 허가기준이 달라질 것으로 예상되는 지역을 개발이 제한된다. 또한 녹지나 계획관리지역으로 수목 생육, 조수류 집단생육으로 보전할 필요가 있는 지역 또한 개발이 제한된다. 환경이나 문화재, 경관이 오염의 우려가 있거나 손상 우려가 있을 경우도 안된다. 



농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는데 농업인과 농업법인만 농지를 소유할 수 있다. 여기서 농업인이라 하면 농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자거나 가축을 사육하는데 큰 가축을 2마리 이상 중간가축을 10마리 이상적은 가축을 100마리 이상 또는 꿀벌을 10군 이상 사육하는 자만 가능하다. 330제곱미터 이상의 고정식 온실이나 버섯재배, 비닐하우스 등 농업에 필요한 시설을 설치하여 농작물이나 다년생식물을 경쟁하거나 재배하는 것도 가능하다. 가장 많이 하는 1000제곱미터 이상의 농지에서 농작물을 재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는 사람을 말하기도 한다.



하지만 여기에도 물론 예외는 존재한다. 농지전용협의를 완료한 토지를 소유하는 경우나 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유한 경우이거나 8년 이상 농업경영을 하다가 이농해서 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하고 있다거나 주말 체험 영농을 하고자 농지를 소유하거나 상속에 의해 농지를 소유하고 있거나 학교나 공공단체, 농업연구기관이나 종묘 기타 농업 기자재를 생산하는 회사에서 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 연구 시설이나 실습지 또는 종묘 생산 용지로 농지를 취득하여 소유하는 경우는 예외 적용을 해준다.



주말 체험 영농을 하는데 세대원 전부가 소유하는 총면적을 1000제곱미터 미만으로 하여야만 소유를 할 수 있으며 상속에 의해 농지를 취득한 사람은 농업경영을 하지 않아도 그 상속농지 중에서 8년 이상 농업경영을 한 후 이동하는 자는 1만제곱미터 내의 것만 소유할 수 있다. 다만 이농이나 상속을 통해 불가피하게 농지를 한국농어촌공사를 통해 임대하면 그 기간 동안 소유상한을 적용받지는 않는다.



농지취득 자격은 농지의 소재지를 관할하는 시장이나 구청장이나 읍장 또는 면장으로부터 취득 자격증명을 발급받아야 하며 주말 체험과 경매를 통해서 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명을 받아야 한다. 하지만 여기에도 물론 예외가 있는데 농업 법인의 합병이나 공유농지의 분할, 시효 외 완성으로 농지를 취득하는 경우, 농지전용협의를 완료한 농지를 소유한 경우, 담보 농지를 취득하여 소유한 경우, 상속에 의해 농지를 취득하거나 국가나 지자체가 소유한 경우에는 발급의 예외 적용을 받을 수 있다. 



농지취득자격증명을 받고자 하는 사람은 취득 대상 농지의 면적과 농업기계의 확보방안, 농업경영에 적합한 노동력과 소유농지의 이용실태를 포함한 농업경영계획서를 작성하여 시구 읍면장에게 그 발급을 신청하여야만 한다. 농지취득자격증명서를 받아 농지를 취득한 사람이 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때는 취득 자격증명을 첨부해야 한다. 



이처럼 농지에 관한 법률이나 다양한 절차에 대해서도 알아두면 다음에 농지를 구매하거나 상속받을 일이 생기면 곤란한 일이 생기지 않게 미리 대처 할 수 있을 것 같다. 그러므로 어렵더라도 조금씩 공부를 해보는 게 중요하다.