부동산 재건축 사업이란

정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해서 필요한 사항을 규정한 것인데 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는 데 목적이 있다. 



도시 저소득주민이 집단으로 거주하는 지역은 정비기반시설이 매우 열악하고 노후되거나 불량건축물이 많이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 단독주택이나 다세대 주택이 밀집한 지역에서 정비 기반 때 서로가 공동시설 확충을 통해 주거환경을 정비하고 개량하기 위한 사업을 주거환경개선사업이라 한다.



정비기반시설이 열악하고 노후되거나 불량한 건축물이 밀집해 있는 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역과 공업지역 등에서 도시기능의 회복을 위하거나 상권을 활성화하기 위해 도시환경을 개선하는 것을 재개발사업이라 한다. 재건축은 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.



인구 50만명 이상의 지역에 10년 단위로 수립을 해야 하는데 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영한다. 정비구역은 노후되거나 불량건축물이 밀집하는 곳에 적합한 범위 내로 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대해서만 정비계획을 입안하고 정비구역 안에 건축물이나 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경을 하는 경우는 시장이나 군수의 허가를 받아야 한다.



정비계획의 입안권자는 정비계획을 수립하거나 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 안전진단을 반드시 실시해야 하며 구조안정성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분해서 시행해야 한다.



조합을 설립하고자 하는 경우는 정비구역 지정·고시 후 위원장을 포함해 5인 이상의 위원 및 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 조합설립추진회를 구성하여 시장이나 군수 등의 승인을 얻어야 한다.



조합원은 재건축사업에 동의한 토지의 소유자이거나 토지나 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 대표 1인만 가능하다. 사업시행자는 주택재건축사업을 시행하면서 조합설립의 동의를 하지 않거나 건축물이나 토지만 소유한 자이거나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자에 대해서는 매도 청구를 할 수 있다.



사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우 계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장이나 군수 등에 제출하고 인가받아야 한다. 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 분담금의 추산액 및 분양신청 기간 등을 토지소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지나 건축물의 명세 등을 해당 지역에 공고해야 하며 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 한다.



그 후 분양신청 기간이 종료되면 기존의 건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장이나 군수 등의 인가받고 토지나 건축물의 소유권과 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 새운 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 계획을 세워야 하는데 이를 관리처분계획의 인가라 한다.



재개발은 예전부터 점차 방식이 변화되어 왔는데 1973년 이전에는 무허가 불량주택을 범법행위로 보아 강제 철거한 후 이주단지를 조성했고 소규모 정착지 사업, 시민아파트 사업, 대규모 이주단지 조성 등이 주를 이루었으나 1973년 이후에는 자력 개발로 인한 재개발사업으로 기반 시설은 지자체에서 부담하고 주택은 주민이 자력 개발로 실행하였다. 그 후 1983년부터 현재까지는 주민에 의해서 설립된 조합이 사업시행자가 되고 건설회사를 고용하여 재개발을 추진하되 지자체는 고밀도 건축이 가능하도록 건폐율과 용적률을 완화하여 추진하는 방식이다.



이명박 정부 때는 뉴타운 사업이 실시되었는데 효과로는 재개발의 광역화와 선계획 후개발로 기반 시설 확대가 있었으나 뉴타운은 기본취지는 법에 기반한 사업이 아니므로 지원에 한계가 있어 구체적인 지원방안에 대한 필요성이 제기되기도 했다. 또한 정비사업의 문제점으로 지구 지정 해제 요구도 증가했으며 부동산 경기침체 등으로 주민의 자기 부담이 증가하고 시공사는 미분양으로 사업참여에 소극적으로 되었다. 재개발 임대주택건설 의무와 분양가상한제 등의 규제는 사업성 확보에 장애요인이 되고 있다.



재개발의 절차로는 기본계획을 수립한 후 정비구역을 지정하고 추진위원회의 승인을 얻은 후 조합설립 인가를 받는다 그 후 사업시행인가와 관리처분계획 후 준공하여 입주하는 방식이다.



대상 구역은 인구나 산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역이나 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역, 해당 지역의 최저고도지구의 토지면적이 전체 토지 면적의 50퍼센트를 초과하고 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥 면적합계의 3분의 2 이상인 지역, 역세권 등 양호한 기반 시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 요리한 지역으로서 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발을 통해 주택건설 공급이 필요한 지역, 노후 불량 건축물의 연면적 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 등이 있다.



재건축과 재개발에서 좀 더 나은 결과를 얻고 싶다면 사업별 투자의 유의 사항을 숙지한 후에 뛰어들어야 할 것 같다.