부동산 물권과 채권의 이해와 부동산 매매

물권과 채권의 차이를 알기 쉽게 정리해보고자 하는데, 물권은 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 것을 내용으로 하는 배타적인 권리이다. 채권은 채무자에 대하여 급부를 청구할 수 있는 청구권이다. 대체로 물권의 법적 성질은 강행규정과 물권에 대한 지배권이 있으며 채권은 임의규정이며 특정인에 대한 청구권이다. 계약자유의 원칙이 지배한다는 것이다. 물권의 특징으로는 절대권과 양도, 임대 등이 자유로우나 채원은 상대권이며 양도성이 제한적이다. 이들의 효력에는 물권 간은 동일하고 채권에 대한 우선성이 있으나 채권은 채권 간에 평등주의가 있다는 것이다.



물건을 지배할 수 있는 법률사의 권원의 유무와 관계없이 사실상 지배하고 있으나 그 자체를 보호하는 물권을 점유권이라고 하고 객체인 물건을 법률의 범위 내에서 사용하고 수익, 처분할 수 있는 권리를 소유권이라 한다. 소유권은 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이나 소유권에 제세권, 임차권 등의 용익물권 및 채권이 설정되면 그 한도에서 소유권자의 사용이나 수익은 제한이 된다고 한다. 



용익물권에는 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위해서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로 토지에만 국한되는 지상권이 있으며 설정행위로 정한 일정한 목적에 따라 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용할 수 있는 지역권이 있다. 또한 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용하거나 수익화 할 수 있는 전세권이 있다. 



담보물권에는 채권자의 일정한 채권의 담보를 위하여 채무자나 보증인이 제공한 물건을 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 먼저 변제받을 수 있도록 약정하는 약정 담보 물건이 저당권이라 하며 이는 등기하므로 성립한다. 거래관계가 계속되는 경우에는 채권의 금액이 변동할 수 있다. 일정 결산일까지 금액을 확정하지 않고 채권의 최고액만을 설정하는 저당권을 근저당권이라 한다. 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생기는 채권을 가지는 경우 이를 변제받을 때까지 그 물건을 보유할 수 있는 권리를 유치권이라 하며 등기를 필요로 하지는 않는다. 채권자가 일정한 채권의 담보를 위하여 채무자나 보증인이 제공하는 동산이나 재산권을 점유하고 차후 채무자가 변제를 못 하는 경우에 그 목적물로부터 먼저 변제받을 수 있도록 하는 약정담보물권이 있는데 이를 질권이라 한다. 질권은 권리의 성질상 부동산에는 설정할 수 없다.



부동산 등기란 부동산 등기법령이 정하는 절차에 따라 등기부에 부동산의 표시나 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 것을 등기부등본이라 하는데 등기부란 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 상황을 기재한 장부이고 등기부등본이란 등기부의 내용을 그대로 복사한 것이다.



등기부등본에 의한 권리를 분석하는 방법에는 부동산의 현황과 등기내용의 일치 여부를 확인하여 토지에 대한 별도 등이 유무 등을 확인하는 방법이 있고 부동산의 처분을 제한하는 가압류나 압류, 환매 등기 등이 있는지 확인 후 등기사항이 해결되는 것을 전제로 부동산을 매입하면 된다. 한 가지 더 미성년자가 등기부등본의 소유자이면 법정대리인과 거래를 해야 한다.



부동산 매매 시 유의해야 할 사항으로 동산의 매매계약을 하기에 앞서 거래 대상 부동산의 조사 및 분석을 철저하게 해야 한다. 대상 부동산의 조사에는 공부조사와 현장 조사가 있는데 중개업자를 통한 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 중개업자로부터 중개대상물의 상태나 입지 권리관계 등에 대한 설명을 충분히 들은 후에 확인 설명서를 검토해야 한다. 매매계약 시 소유자의 확인은 등기부 등본의 갑구와의 성명과 주민등록증을 대조해야 하는데 상대방이 등기부상의 소유자가 아니라면 위임장과 인감증명 이나 주민등록증을 꼭 확인해야 한다. 대리계약자가 부부간이나 부자지간이더라도 위임을 반드시 받아야 하며 계약당사자가 의사능력이 없거나 행위능력이 없으면 계약이 무효가 되거나 취소될 수 있으니 조심해야 한다. 특히 미성년의 경우는 법정대리인이, 법인인 경우 대표이사나 대표자에게 처분 권한이 있으니 이것 또한 꼭 확인해야 한다.



부동산매매에서 계약금은 계약의 성립 요소가 아니므로 계약금을 수수하지 않더라도 매매계약은 성립하는데 계약금의 종류에는 증약금, 위약 계약금, 해약금이 있으며 현행 민법에서는 별도의 약정이 없는 한 계약금의 성질을 해약금으로 추정하고 있다. 



계약금을 교부한 자는 계약금을 포기함으로써, 수령한 자는 배액의 상환으로 계약을 해지 할 수 있으나 중도금을 납입한 후에는 해약이 불가능하므로 주의해야 한다.



매매는 매도인과 매수인의 합의가 있으면 유효하게 성립하는 낙성계약으로 이행의 시기나 장소 등은 계약 자체의 효력에는 큰 영향이 없다는걸 알고 있으면 된다. 매매가 성립하게 되면 매도인은 재산권의 이전 의무를 매수인은 대금 지급 의무를 지게 되는데 계약 비용은 당사자 쌍방이 균 부하여 부담하면 된다. 하지만 등기 비용은 관행상 매수인이 부담한다.



부동산을 계약함에서도 많은 주의할 점이 있는데 이러한 기본적인 사항을 알고 계약하는 것과 모르고 계약하는 것은 조금이지만 큰 차이를 만들 수 있으므로 항상 기본을 진행을 하는 것을 추천해드리나 간단한 방법으로는 전문가를 고용하여 진행하는 게 가장 편리한 방법이며 그래도 기본을 아는 게 안전하고 확실하게 일을 처리할 수 있는 것 같다. 만약 아무것도 모르는 상태로 맡겼다가 오히려 위험한 상황에 부닥칠 수 있으므로 항상 조심해야 할 것 같다.