부동산 정책 개념을 알아봐야지

부동산 정책이란 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 각종 부동산 대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행 행위를 의미한다. 부동산정책은 부동산에서 발생하는 문제를 해결 또는 개선하고 부동산과 인간의 관계를 개선하기 위한 지침 또는 행동 방안이다.



부동산 정책은 경제 논리로서 부동산 시장이 실패할 경우 정부의 시장개입이 필요하다는데서 출발했으며 부동산은 일반재화와 다른 상품 자체의 특수성과 한정된 자원인 국토의 효율성 이용이라는 공공적 측면이 결합하여 있어 정부개입의 필요성이 더욱 부각된다



하지만 시장실패의 원인으로 부동산공급자의 독과점으로 인해 자원의 효율적 배분을 어렵게 하고 생산에 있어서 외부경제는 과소생산, 외부불경제는 과대 생산되는 문제가 발생한다. 거래당사자들 간의 정보 수준의 차이가 존재하여 거래 질서가 문란해지고 자원의 효율적 배분을 어렵게 한다. 공공재는 공공의 목적으로 생산된 재화나 서비스로 비경합성, 비배제성으로 인해서 생산의 효율적 배분을 어렵게 한다.



정부는 부동산의 시장실패 현상을 수정하여 자원의 최적 배분을 달성하고 효율성을 추구해야 하며 정부는 정치적 목적으로 소득재분배, 주거복지증진 등 사회적 목표를 달성하기 위하여 효율성과 형평성을 추구한다. 공공재의 성격을 함께 보유한 토지에 대해서 소유자의 자유로운 사용에만 의존하면 최유효이용을 달성하기 어려워 공적 개입이 필요하다.



부동산 문제는 크게 양적 문제와 질적 문제가 있는데 우리나라는 1990년대까지는 주택의 절대량이 부족한 양적 문제의 해결이 가장 큰 과제였으나 2000년대 들어 주택보급률이 100% 넘어서고 국민소득이 증가하면서 좀 더 쾌적한 주택과 저소득층에 대한 지원 등 질적인 무제에 대한 관심이 높아졌다.



부동산 문제가 악화 성향을 띠고 있다는 것은 부동산에 문제가 발생하면 시간의 흐름에 따라 악화하는 경향이 있어 이를 바로 잡기가 점점 어려워진다는 것인데 부동산 문제는 발생하기 이전에 선제적으로 대응하는 것이 가장 효과적이다.

부동산 문제의 비가역성은 이미 폭등한 지가를 폭등 전 수준으로 환원하기 어려운 것처럼 부동산 문제를 원상태로 회복하는 것이 사회적, 경제적, 기술적으로 대단히 어렵다는 것이다. 

부동산 문제의 지속성은 이미 발생한 문제가 치유되지 않은 상태로 계속되는 현상을 말하는데 앞서 제시한 바대로 부동산 문제는 비가역적이 있어 회복이 쉽지 않으므로 문제가 방치되어 지속될 가능성이 높다.

부동산 문제의 해결 수단은 하나가 아니고 다양한 특성이 있는데 정부에서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 세제, 금융, 재정 등 다양한 수낭을 활용할 수 있으며 이러한 순간을 잘 종합하여 효율적인 정책을 수립해야 하는 것이 정부의 과제라고 할 수 있다.



우리나라 주택가격은 시기에 따라서 변동성이 크게 나타나 정부의 개입이 적극적으로 이루어져 많은 정책이 발표되었는데 이러한 정부의 개입은 정책 수립 당시의 시장 상황을 기준으로 하나 이후 부작용을 초래한 사례가 많았다. 외환위기 시기에 정부의 규제 완화 정책이 2000년 이후에 주택가격이 급격한 상승으로 나타났으며 참여정부 시기에는 다시 규제강화로 방향이 전환되었다. 2008년도 금융위기 이후 시장이 침체하여 보이자 정부에서는 다시 규제 완화를 추진하였으며 주거복지정책도 확대되고 있다.



우리나라의 주택보급률은 1970년대 이후 주택공급 확대 정책으로 인해 2015년을 기준으로 102%로 나타나고 있는데 서울과 경기도의 경우에는 주택보급률이 크게 못 미치는 등 지역별 편차가 있고 노후주택과 빈집 등을 고려할 때 적정 수준의 주택공급이 필요한 상황이다.



UN은 전체 인구 중 65세 이상 인구가 차지하는 비중에 따라서 고령화사회, 고령사회, 초고령사회로 분류하고 있는데 최근 고령화 현상이 초래할 위기에 대한 인식이 높아지면서 고령사회에 대한 대응은 많은 선진국에서 가장 중요한 화도가 되고 있다. 



우리나라의 경우 2000년 65세 이상 인구 7.2%로 고령화 사회에 진입했고 2018년에 14%를 넘어서면서 고령사회에 진입하였다. 특히 우리나라는 고령화 사회에서 고령사회로 진입하는데 소요되는 시간이 18년으로 다른 선진국들과 비교했을 때 가장 빠른 속도로 고령화되고 있어 향후 이에 대한 대응이 필요하다



또한 우리나라의 출산율은 70년대 이후 하향 추세를 나타내고 있고 전 세계에서 가장 낮은 수준의 출산율을 나타내고 있다. 



고령화 현상으로 기대수명은 증가하나 저출산이 장기화하면서 노년부양비가 증가하고 있으며 이는 역삼각형과 되는 인구피라미드를 통해서도 확인할 수 있다. 따라서 노후 생활을 대비하기 위한 소득에 대한 필요성이 증대되고 있으나 국민연금 등 공적 보장제도로는 한계가 있어 추가적인 대책에 대한 요구가 증가하고 있다. 이러한 현상을 고려하면 고령층들의 소득 창출을 위해 부동산을 활용할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이므로 역모기지론과 도시형 생활주택 등에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다



이러한 상황들로 인해 부동산에 관한 공부가 필요하다고 생각된다. 지금 당장은 부동산을 살 수 없을지도 모르지만 앞으로 살아갈 날이 많은 만큼 향후 노후 생활을 대비하기 위해서라도 어느 정도 지식은 있어야 하며, 물론 다른 방법으로 충분한 대비가 된다면 그쪽에 집중하면 될 것이라고 생각된다. 하지만 여러 가지 상황을 고려하여 발생할 수 있는 문제에 미리 대비할 수 있는 하나의 중요한 요소가 될 수 있지 않을까.