부동산 시장의 개념과 특징을 알아봐야지

부동산 시장은 일반적으로 재화나 서비스의 유통을 가능하게 해주고 교환이 이루어지는 장소를 의미한다.



양, 질, 위치 등 제 측면에서 유사한 부동산에 대하여 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역인데 부동산이 지니고 있는 자연적 특성으로 인하여 일반상품시장과 다른 특징을 가지게 된다.



부동산 시장의 지역적 특징인 고정성으로 인해 지역적으로 한정되는 국지성을 가진다. 부동산시장의 지역성은 그 지역의 지역요인 지배를 받고 일반상품과 달리 지역적으로 한정된 불완전성을 나타낸다.



주거용 부동산시장으로 단독주택, 공동주택이 있다. 상업용 부동산시장으로 단지 내 상가, 근린상가, 테마상가, 복합쇼핑몰이 있고 공업용 부동산 시장으로 공장용 부동산, 창고용 부동산이 있다.



부동산시장은 최유효 이용이 될 수 있도록 자원을 배분하여 토지나 건물의 신축, 기존 건물의 유지와 수선을 유도한다.

부동산시장은 거래 당사자의 기호에 따라 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 간의 교환 기능을 수행한다.



부동산시장에서 부동산거래 당사자 간의 거래가격은 매수인이 더 이상 지불할 수 없는 상한가와 매도인이 더 이상 양보할 수 없는 하한가 사이에서 창조된다.



부동산의 수요란 어떤 시기에 있어서 소비자들이 어떤 부동산이나 서비스를 구입하려는 욕구로 구입하고자 하는 부동산의 양은 수요량이라고 한다. 부동산의 수요량은 희망하는 수량이 아니라 구매력을 가지고 구매하고자 의도하는 유효수요를 말한다. 부동산의 수요량은 구매한 사후적 개념이 아니라 그 가격에 구매할 것이라는 사전적인 개념이다.



일정 기간을 정해야 측정이 가능한 개념을 유량이라고 하며, 일정한 시점에서만 측정이 가능한 것을 저량이라고 한다. 따라서 부동산의 수요도 일정 기간의 수요인 유량 수요와 일정 시점에서의 수요인 저량 수요로 구분이 된다.



실질 수요는 소비자의 구매 욕구에 구매력이 뒷받침된 수요로 유효수요를 의미하며 잠재수요는 현시점에서는 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 예비수요를 의미한다.



그렇다면 부동산의 공급에 영향을 미치는 요인을 생각해보면 신규건축 물량이나 공실의 정도, 공급자의 예상, 지대, 이자율, 임금 등 생산요소 가격 상승 시 공급의 감소, 원가절감을 통한 공급의 증가 등이 있다.



현재 서울은 수요는 많으나 공급이 부족한 상황이므로 가격이 계속 올라갈 수 밖에 없는 구조인 것 같다. 앞으로 추가적인 공급도 많지 않고 기존에 공급자들이 소유하고 있는 매물도 시장에 많이 풀리지 않고 원하는 가격이 갈수록 올라가니 현시점에서는 서울의 부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 구조이나 정책상 금리가 올라가는 시점에서 수요자들이 대출을 받을 수 없는 상황이 발생하여 일시적인 수요가 감소하므로 인해 공급은 그대로이지만 가격은 내려가고 있는 상황이 발생하고 있다.



이러한 상황이 수요곡선과 공급곡선이 일치하는 수준에서 부동산의 가격이 결정되는 것인데 균형상태에서 수요와 공급이 변화하면 균형가격과 균형거래량이 증가한다.



수요의 가격탄력성은 0에서부터 무한대까지 존재하며 1을 기준으로 1보다 크면 탄력적이고 1보다 작으면 비탄력적이다. 대체재의 존재 및 유용성, 용도 전환이 용이할수록 수요의 탄력성이 커지며 소득수준이 높을수록 수요는 탄력적으로 된다.



기업이 가격정책을 수립할 때는 수요의 가격탄력성을 중요하게 고려해야 하는데 수요가 비탄력적인 경우에는 가격을 상승시키면 총수입이 증가하나 탄력적인 경우에는 가격상승 시 총수입은 감소한다.



수요의 소득탄력성은 수요량의 변화율을 소득의 변화율로 나눈 것으로 소득변화에 따라서 수요량이 어느 정도 반응하는지 나타내는 지표이다.



부동산 간에 대체 또는 보완관계에 있을 때 그 부동산과 관련된 다른 부동산의 가격에 의해서 영향을 받게 되는데 해당 부동산의 수요량의 변화율을 대체 또는 보완관계에 있는 부동산 가격의 변화율로 나는 것을 수요의 교차탄력성이라고 한다.



측정기준이 되는 단위시간이 짧을수록 공급은 비탄력적으로 되고 단위시간이 길수록 탄력적으로 된다. 따라서 단기공급곡선은 장기공급곡선에 비해서 경사도가 급하다. 부동산의 경우 토지의 부족 성과 공급 기간의 장기화로 인해 공급이 비탄력적인 재화이다.



부동산 경기 변동이란 경기가 일정한 주기를 가지고 변동하는 것을 의미한다.

부동산 경기의 순환 국면은 일반 경기의 통설적인 순환 국면에 따른 회복, 상향, 후퇴, 하향으로 설명하기도 하고, 부동산시장 고유의 안정시장을 합하여 설명하기도 한다.



지금은 후퇴시장인 것 같다. 현재 부동산 시장은 점점 가격이 하락하는 추세이나 언젠가는 저점이 될 것이고 저점이 되면 반등하여 안정적인 시장이 되고 다시 사이클은 돌아 상향시장이 되어 정점에 이르기까지 반복되는 것이다.



부동산 경기는 일반 경기에 비해 후 순환한다는 것이 일반적인 견해이다. 또한 일반경기보다 불규칙적이고 불명확하게 전개되며 변동 주기가 길고, 회복은 느리나 후퇴는 빠르다. 일반경기에 비해 진폭이 크게 나타나며 이는 정점이 높고 저점이 깊다는 의미이다. 그리고 지역이나 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화 특성을 나타내는 경향이 있다.



오늘은 여기까지 정리를 해보았는데 현대 시대의 상황을 이해하려면 좀 더 알아보아야 할 것 같다. 지금까지의 정보로는 왜 상황이 이 지경까지 왔는지에 대해 파악하기가 좀 더 어렵고 앞으로 어떻게 변화가 될지는 좀 더 두고봐야 할 것 같다.