부동산 투자의 개요를 알아볼지

부동산 투자의 특징으로 다른 투자 대상에 비해서 장기간 소요되는 경우가 많은데 투자수익 창출은 투자자의 능력에 의존하는 경향이 있다고 한다. 미래 숙인 유동적이고 위험하다 다른 투자 대상에 비해서 많은 자본이 필요하여 대출 등을 활용하는 경우가 많다. 



투자란 미래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 지출을 희생하는 것인데 이 행위는 위험이 따르므로 투자자는 이에 대한 대가를 받는 것이다. 투자자는 투자에 수반되는 위험과 수익에 대한 판단을 통하여 의사결정을 하게 되는데 주식, 채권과 함께 지난 수십년간 중요한 투자자산으로 자리 잡고 있는 게 부동산이다.



부동산 투자는 안정성이 높은 자산인데 일반적으로 안정성이 높은 자산은 상대적으로 수익성이 낮다. 그러나 우리나라에서 부동산은 투자 대상으로서 높은 수익률을 창출해왔다. 투자의 안전성이란 투자자산에 투입된 원금을 향후에 그 자산의 처분 시에 합리적으로 회수 가능 여부를 의미하는데 주식의 경우 시장이 상승하면 큰 수익을 얻을 수 있으나 시장침체로 인해 원금을 손실 보는 경우가 있다. 반면 부동산은 일반적으로 거래사고만 없으면 투자의 안정성이 높은 자산이라고 볼 수 있다.



또한 인플레 해지 기능으로 일반적으로 인플레이션이 발생하면 화폐가치가 하락함으로 실물자산의 가격이 상승하게 되는데 부동산은 대표적인 실물자산으로 투자할 경우 인플레 해지가 가능하다.



단 단점 또한 있는데 부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾는 데 한계가 있어 빠른 현금화가 어렵고 사회성과 공공성으로 인해 토지이용규제 및 법률적 규제가 많아 부동성으로 인해 관계 법규가 복잡하다. 그래서 소유자는 이익을 얻기 위해서 직접 투자에 관리와 경영을 해야 하며 업무 복잡성과 임대차 관리의 어려움 등으로 소유자의 상당한 노력이 필요하다. 또한 중개수수료, 등기 비용, 취득세 등 거래비용이 상대적으로 많이 발생한다.



수익률을 알아보자면 투자자가 투자안에 투자했을 때 그 기간의 투자수익을 기초 투자액으로 나눈 것을 의미하는데 수익률 종류로는 기대수익률, 요구수익률, 실현 수익률이 있다.



투자로 인해 기대되는 예상 수익률을 기대수익률이라고 하는데 이를 내부적 수익률이라고도 한다. 기대수익률은 미래에 평균적으로 예상하는 수익률이 되며 상황별로 발생할 수 있는 수익률에 그 상황이 발생할 확률을 곱한 다음 이를 모두 합하여 구한다. 



투자자가 투자안의 위험과 기회비용을 반영하였을 때 만족할 수 있는 최소한의 수익률을 요구수익률이라 하는데 위험할증률에 향후 예상되는 인플레이션을 반영하여 산정한다.



투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 실현수익률이라 하는데 사전적으로 투자 검토 시에는 알 수 없다.



투자 여부 결정에 영향을 미치는 것은 해당 투자안의 기대수익률과 요구수익률이 되는데 투자 결정은 기대수익률이 요구수익률보다 같거나 클 경우에 이루어진다. 장기적으로는 기대수익률과 요구수익률이 같아지는 선에서 균형을 이루게 된다.



기대수익률이 클수록 투자채택을 하면 되고 기대수익률이 낮을수록 투자 기각을 하면 될 것 같다.



투자 대상 부동산에 대하여 투자자가 부여하는 주관적 가치로서 투자가치라 하는데 부동산 소유로부터 기대되는 미래의 수익을 현재가치로 환원한 값이기도 하다. 투자가치를 구할 때는 할인율로 요구수익률을 사용한다.



투자가치가 기대되는 미래수익을 환원한 가치인 것에 반하여 시장가치는 대상 부동산에 대해 시장에서 형성된 가치로 대상 부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치를 의미하는 게 시장가치이다.



추가로 부동산의 투자는 위험이 따라오는데 위험이란 투자로부터 기대되는 수익과 일치되지 않을 가능성이 있는 불확실성의 정도를 말한다. 분산투자로 회피가 가능하다.



일반경기가 위축되면 부동산에 대한 수요도 줄어드는 것과 같이 시장 상황으로 부처 야기되는 위험이 있고 사무실의 관리, 근로자의 파업 등으로 야기되는 수익의 불확실성 또한 있다. 



또한 과다한 부채로 인하여 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 커지는 위험을 금융적 위험이라 하는데, 현재 우리나라 영글 족들이 이 상황에 부닥친 것 같다. 아파트가 계속 오를 거라고 생각해서 대출의 위험을 감수하고 구매하였으나 금리가 오름으로 인해 이자에 대한 불안감으로 금융적 위험이 발생한 것이다. 



이러한 위험을 회피하기 위해서는 분산투자를 해야 했는데, 주변의 매수 심리에 함께 휘말림으로 인해 정상적인 투자를 하지 못한 경우인 것 같다.



위험관리 전략에 대해 간단하게 알아보자면 손실의 발생빈도는 낮으나 규모가 매우 큰 위험의 경우 손실 가능성을 최대한 회피 하려는 게 위험회피이다. 위험을 보유하는 것이 다른 방법에 비해 비용이 적게 들 경우 위험으로 인한 미래의 손실을 스스로 부담하는 경우가 위험보유이며, 경제적 책임과 부담을 제3의 계약자나 보험회사에 넘기는 방법은 위험 전가라 한다. 체계적인 관리를 통해 손실의 발생 회수나 발생 규모를 줄이는 기법으로 위험통제 기법이 있다. 



이처럼 현재 시점에서는 위험관리가 중요하다. 전략을 잘 짜서 위험을 줄일 수 있도록 해야 하는데 그냥 가만히 있는 경우는 안일한 생각인 것 같다. 앞으로 금리는 계속 오를 것 같고 아파트의 가격은 계속 하락할 것 같은데 현재 보유하고 있는 경우 가계 상황을 잘 파악해서 대처해야 할 것 같다.



그러나 과거를 보면 하락이 있으면 언젠가는 상승이 오기 마련이니 무조건 버티는 전략 또한 가능하나 이것 또한 현재 자신의 상황에 맞게 대처해야 할 것 같다.