부동산 투자 화폐가치와 시장분석

투자라는 것은 미래수익과 현재 지출을 고려하는 것이며 미래수익과 현재 지출은 화폐의 시간가치가 다르다. 현재 100만원과 1년 후의 100만원의 가치가 다르다는 것인데 이것을 화폐의 시간가치라고 한다. 서로 다른 시점에서 발생하는 현금흐름을 비교 분석하기 위해서는 현금흐름에 대한 시간가치 계산이 필요하다. 이 계산에는 미래가치와 현재가치의 계산이 필요하며 특히 부동산의 경우 상대적으로 투자 기간이 장기간이므로 화폐의 시간가치 분석이 꼭 필요하다.



부동산시장분석은 일정한 시장에서 부동산에 대한 수요와 경쟁적인 공급의 관계를 분석하는 것을 의미하는데 시장의 수요와 공급의 현황 및 변동을 예측하는 활동을 포함한다. 현재와 장래의 부동산 수급에 미치는 영향요인과 시장환경을 분석하는 것이다. 



생산성분석에는 부동산이 가진 물리적, 위치적, 법적 요인 아래에 형성이 가능한 부동산의 용도 생산적 능력을 파악하는데 이는 부동산 분석의 절차상 첫 번째에 해당한다. 대상 부동산의 특정 용도가 결정되면 시장의 범위와 규모를 결정하고 대상부동산을 통해 제공되는 서비스가 시장에서 누구에게 얼마나 어떻게 팔릴 것인가 분석 또한 필요하다. 또한 경쟁 관계에 있는 부동산상품의 생산 및 이용 가능성을 분석해야 하며 수요와 공급의 상호작용 과정을 분석하여 한계 수요가 있는지와 시장이 균형에서 벗어날 시기에 대한 예측을 분석해야 한다. 주어진 시장 상태와 수요 공급분석을 통해 경쟁시장에서 대상 부동산이 차지하게 될 시장점유율을 판단하는 것도 중요하다.



부동산은 지역경제를 분석해야 하는데 지역경제 내의 주거용이나 업무용 또는 상업용의 모든 유형의 부동산에 대한 수요요인을 분석해야 한다. 먼저 인근지역을 분석해야 하는데 인근지역이라 하면 대상부동산이 속해 있는 지역이며 대상 부동산의 가격에 직접 영향을 미치는 지역이다. 두 번째로 유사지역인데 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 지역이다. 인근지역과는 거리상의 개념을 적용하는 것이 아니라 사회적 경제적 행정 위치가 유사한 지역을 의미한다. 마지막으로 동일수급권이 있는데 대체나 경쟁 관계가 성립하고 가격 형성에 있어 서로 영향을 미치는 관계에 있는 부동산이 존재하는 권역이다. 광역적인 지역을 의미한다고 봐도 된다. 



부동산은 주거용과 업무용 부동산으로 분리되는데 주거용 부동산으로 주택은 사람에게 효용을 주는 재화이면서 투자재로서의 성격도 가지고 있다. 대체로 내구성이 강한 재화이며 매매시장과 임대차 시장이 존대하며 고가이다. 또한 거래비용도 많이 소요되고 수요와 공급이 비탄력적이다. 사회성과 공공성으로 인해 정부의 행정적인 영향을 크게 받는 경우도 있다.



업무용으로는 주로 오피스 시장이라 하는데 지역도 피스 시장의 수급 상황을 평가하여 공급의 여지가 있는 경우 시장분석에 있어 경쟁력을 평가받게 된다. 원단 위법을 통한 업무용 부동산 수요의 추정은 사무직 종업원 한 사람이 사무를 보는데 필요한 소요 면적을 산출하여 업무시설의 수요를 예측하는 방법이다. 



마지막으로 상업용부동산이 있는데 유통활동에 제공되는 부동산으로 다양한 유형이 있다. 예로 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 판매 및 영업시설이 이에 해당한다. 상업용 부동산의 시장분석 범위는 상권인데 상권이란 한 점포가 고객을 흡수 할 수 있는 범위를 말한다. 이를 행하는 이유로는 판매촉진 및 판매 예측을 위함이다.



상권의 범위는 점포의 크기나 지역요인의 변화 인구나 교통체계 등 유동적이고 가변적이다. 상권은 인구밀도가 높고, 지역 면적이 크며, 고객의 소득수준이 높고, 경제적 수준이 높은 지역이 좋은 상권이며 유동 인구 또한 많다.



크게 상권을 결정하는 요소로는 판매업이나 외식업, 서비스업, 등 업태에 따라서 형성되며 사업장의 규모와 고급화 정도에 따라 변동적이다. 사업의 업종이나 시설이 동일하다 하더라도 경영자의 영업이나 판촉 전략에 따라 크게 확장되기도 하고 축소되기도 한다. 



이러한 상권은 어떻게 조사하는 게 좋은지 알아보자면 방문하는 소비자의 주소 파악으로 자기 점포의 상권을 조사하는 방법으로 점도 조사가 있고 조사원이 각 가정을 개별 방문하여 상권을 분석하는 직접 면접조사가 있다. 또한 도보나 자전거나 차로 이동하며 지리적 조건과 교통 상태를 파악하여 조사하는 드라이브 테스트도 있다. 



이처럼 상권에 대하여 알아보았는데 상권의 형성은 위에 설명되는 것 외에도 다양한 것 같다. 한때는 유명한 상권이 들어섰던 곳도 시간이 지남에 따라 상권이 죽는 경우도 있고 전혀 인기가 없던 지역도 시간이 지남에 따라 핫플레이스가 되는 경우가 있는 걸 보니 상권이라는 건 다양한 관점에서 다양하게 파악을 해야 하는 것 같다. 서울에서도 가장 핫했던 중구 을지로는 현재 코로나로 인해 외국인 관광객들의 감소로 인해 상권이 점차 죽어가고 있으며 이태원 또한 예전에 비해 그 명성이 많이 줄어들고 있는 것 같다. 이처럼 다양한 상황이나 조건들이 그 상권을 변하게 만드는 것 같다.



내가 앞으로 장사를 하게 될지 건물을 구매하게 될지는 모르는 것이나 부동산에 관하여 책을 참고하여 글을 쓰고 있자니 어느 정도 도움이 되는 시기가 오지 않을까 조심스럽게 생각해 본다. 한 가지에 몰두 하는 것보다 다양하게 지식을 쌓고 경험을 쌓게 된다면 언젠가는 좀 더 높은 곳에 있지 않을까 싶다. 그런 의미에서 앞으로도 좀 더 배움을 가까이하며 다양한 주제와 다양한 소재를 통해 지식을 쌓아가보아야겠다. 작은 한걸음이 큰 걸음이 될 때까지 노력해보자