부동산 주택 임대차보호법과 상가입대차보호법

주택용 건축물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 공부상의 용도나 건축허가, 등기 여부와 관계없이 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용이 가능한 게 주택임대차보호법이다. 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용되며 등기하지 아니한 주택의 전세 계약에도 가능하다. 주거용 건물에 해당 여부는 공부상 표시만을 기준으로 하지 않고 실지용에도 따라 정한다. 실제로 사람이 살고 있으면 그곳이 주거 용도라 판단한다는 것 같다.



주택임차권의 존속기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다. 계약만료 후에도 이의 없이 임대차를 계속하는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며 이 경우에는 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보아 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 계약 해지의 효력을 통제할 수 있으며 그 효력은 3월이 지나면 발생한다. 



주택의 임차인이 주민등록 전입신고를 하고 주택의 인도를 갖추면 전입신고를 한 다음 날부터 제삼자에게 대항이 가능하다. 대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 우선변제권을 갖고 임차인이 소액보증금의 일정액을 최우선으로 변제 받는 제도로 소액보증금이 주택 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선변제권이 있다.



임대료 인상은 연 5% 이내로 가능하며 증액 후 1년 이내에는 증액이 불가능하다. 월세 전환은 연 10%와 한국은행 기준금리를 더한 비율과 비교하여 낮은 이율로 적용 가능하며 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차 주택 소재지 관할 법원 등에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 만료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권이 인정된다.



상가건물 임대차보호법의 적용 대상으로 대통령령이 정하는 보증금액 범위 내의 사업자등록을 한 상가건물의 임대차에 적용이 가능하며 비영리단체의 건물에는 적용이 불가능하다. 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 또한 적용이 안 된다. 상가건물 임대차보호법에 의한 최단 임대차 기간은 1년이며 임차인은 1년 미만의 기간을 주장할 수 없다. 



임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청했을 때에는 그 익일부터 제삼자에 대하여 효력이 발생하는데 대항력과 관련된 규정은 보증금의 규모와 관계없이 보호된다. 대항요건과 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 시 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며 최우선변제액의 합산액이 상가건물 매각가액의 1/2을 초과하고 소액 임차인이 다수인 경우에는 매각대금의 1/2범의 내에서 각자 보증금 비율에 의해 산정해 최우선변제를 해준다.



임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못하며 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년을 초과하지 않은 범위내에서만 행사할 수 있으며 주택임대차보호법에서는 적용되지 않는다. 임차인의 계약갱신 요구에 대한 권리는 보증금의 규모와 관계없이 적용 가능하다.



권리금이란 영업시설, 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 신용, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전적인 대가를 말하는데 임대인은 임차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못한다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 권리금 회수 기회 보호가 제한된다. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 못한 경우에도 이에 해당하며 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우에도 이에 해당한다.



임대인이 임차인의 권리금 회수 보호 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상해야 하는 책임이 있고 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 한다. 그렇지 않으면 시효의 완성으로 소멸하므로 주의해야 한다. 그러니 반드시 3년 이내에 해야 한다는 것이다.



임대료의 인상은 연 5% 이내이며 증액 후 1년 이내에는 인상이 불가하고 월세 전환이율 제한은 연 12%와 한국은행 공시 기준금리의 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 비율을 초과하지 못한다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차 건물 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권이 생긴다.



다시 말하자면 주택임대차의 임차인은 주택임대차보호법을 통하여 대항력과 우선변제권, 소액보증금의 최우선변제 등 다양한 보호를 받을 수 있으며 상가건물 임대차보호법 상에서는 사업자등록을 하고 보증금이 일정 금액 이하인 임대인에 대해서 대항력과 우선변제권, 최우선변제, 계약갱신청구권 등 다양한 보호 방안을 마련하고 있다.



이처럼 법으로 보호받을 수 있는 방법을 미리 알아두면 나중에 혹시라도 모를 상황을 대비할 수 있으며 조금이라 손해를 덜 볼 수 있는 방법인 것 같다. 그러므로 우리는 모르는 건 모른다고 가만히 있지 말고 어떻게든 알아서 조금이라도 손해를 보지 않는 방법을 찾아야 할 것 같다.