부동산 국토 이용관련 법체계에 관하여

최근에는 지역균형개발 차원에서 지방 신도시가 많이 개발되면서 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데 토지 투자를 위해서는 부동산 전반에 대한 광범위한 지식이 아주 필요하다. 아파트를 중심으로 한 주거용부동산의 경우에는 보유세와 양도세 등 세금 정도와 지역의 가격상승가능성을 살펴보면 되는데, 토지의 경우에는 훨씬 더 깊은 수준의 법적 행정적 지식이 필요하다 그래서 이러한 공부를 해야 하는 것 같다. 또한 부동산 공법의 이해가 필요하다고 생각된다. 부동산 공법은 100여개의 개별 법률이 체계를 이루고 있어서 공공복리를 위해서 개인의 재산권을 제한할 수 있다는 헌법의 내용에 근거를 두고 있다. 부동산 공법은 국가나 지방자치단체가 공공복리를 위하여 부동산의 소유나 이용, 개발, 거래, 보전 등이 사항에 관하여 적극적으로 규율하고 행정법 규제의 총체를 의미한다. 이러한 점을 봐서는 개인은 토지를 구매할 때 이익을 보기 위해서는 반드시 잘 알아야 하는 사항이 많은 것 같다.



우리나라의 국토이용 관련 법체계는 최상위법률인 국토기본법부터 가장 구체적인 법률인 건축법까지 정말 많은 법률로 이루어져 있는데 필요한 법률의 내용에 대해서는 본인이 잘 확인하여 이해하고 적용할 수 있는 수준까지 공부해야 한다.



우리나라의 국토에 관한 계획체계 중 최상위 계획으로는 국토교통부 장관이 20년 단위로 수립하는데 도종합계획과 시군종합계획의 기본이 되며 부문별 계획과 지역계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다. 



수도권 정비계획에 의해서 수도권을 과밀억제권역, 자연보전권역, 성장관리권역으로 구분하는데 인구와 산업이 지나치게 밀집되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비가 필요한 지역을 과밀억제권역이라고 하고 한강수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역을 자연보전권역이라 하며 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적절하게 관리할 필요가 있는 지역을 성장관리권역이라고 한다.



인접한 두 개 이상의 특별시나 광역시 또는 시 군의 행정구역에 대하여 장기적인 발전 방향을 제시하거나 기능을 상호 연계함으로써 적정한 성장관리를 도모하기 위한 계획을 광역도시계획이라 한다. 특별시나 광역시 또는 군의 관할 구역에 대해서 기본적인 공간구조와 장기발전 방향을 제시하는 종합계획을 도시 군 기본계획이라 하고 관리계획은 정비나 개발, 보전을 위하여 수립하는 계획이다. 



이 도시나 군의 관리계획에는 용도구역의 지정이나 변경에 관한 계획이 있고 용도지역 용도지구의 지정이나 변경에 관한 계획이 있으며, 지구단위계획의 지정이나 변경에 관한 계획과 지구단위 계획이 있다. 기반 시설의 설치나 정비 위하여 수립하는 계획과 도시개발사업 또는 정비 사업에 관한 계획도 있다.



토지이용계획확인서는 토지에 대한 기본적인 공법상의 제한상태를 확인할 수 있는 서류로 도시나 군 관리계획의 내용, 다른 법률에 따라 결정하고 고시된 지역이나 지구 등의 지정, 토지의 용도 및 도시계획시설의 결정 여부 등에 관한 계획을 확인하는 서류이다. 



추가로 알아볼 사항으로 토지의 이용이나 건축물의 용도, 용적률, 높이, 건폐율 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 국토교통부 장관이나 시도지사가 서로 중복되지 않는 도시 군 계획을 결정하는 지역을 용도지역 의라 하는데 이는 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역이 있다. 



건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하고 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 말한다. 국토의 계획이나 이용에 관한 법률에서는 용도지역의 용적률의 최대한도를 정하고 그 범위내에서 도시계획조례로 용도지역의 용적률을 최대한도로 정하고 있다.



토지의 이용이나 높이, 용적률, 건폐율, 건축물의 용도에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진하고 미관이나 안전, 경관을 도모하기 위하여 도시는군 관리계획으로 결정하는 지역을 용도지구라 한다. 종류에는 지역의 토지이용 상황이나 개발 수요 및 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구인 복합용도지구가 있고, 주거 나 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 특정용도제한지구가 있다. 주거 기능이나 상업 기능, 공업기능, 유통물류 기능, 휴양 기능, 관광 기능 등을 집중적으로 개발 정비할 필요가 있는 개발진흥지구가 있으며 녹지나 농림, 자연환경보전지역, 관리지역, 개발제한구역이나 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 취락지구도 있다. 문화재나 중요 시설물, 문화적 생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위한 보호지구나 풍수해, 지반의 붕괴, 산사태, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 방재지구도 있다. 화재의 위험을 예방하기 위해 방화지구도 있으며 쾌적한 노환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 고도지구도 있다. 그리고 마지막으로 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구가 있다. 



이처럼 다양한 용도지구가 있는데 용도지구의 개념을 잘 이해함으로써 나중에 얻을 수 있는 이익을 위해 잘 알아보고 공부해야 할 것 같다.