부동산 경매의 정의와 부동산 경매절차에 대하여

경매는 두 가지 종류가 있는데 집행권원을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위해 채무자 소유의 일반재산을 압류한 후 그것을 매각시켜 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 절차를 밟는 강제 경매가 있고 집행권을 요구하지 않고 저당권이나 전세권, 담보가등기, 질권 등 담보권의 실행을 위한 담보권 실행 경매가 있다.



경매하면 장점이 원하는 물건을 선택하여 입찰할 수 있고 원하는 가격에 입찰에 참여할 수 있으며 시세보다 낮게 구입할 수 있다는 장점이 있지만 단점으로는 권리관계가 복잡한 경우가 있고 철저한 분석을 통해서 경매에 참여하여야 하며 경쟁이 매우 치열하다. 명도가 지연되는 경우도 발생할 수 있다.



부동산 경매하기 위해서는 일단 소재 지역의 입지 조건이나 규모, 종류 등을 고려하여 목적에 접합한 부동산을 후보로 선정하여야 하며 인수해야 하는 권리가 있는 경우 인수에 따르는 채무의 발생이나 부동산 가치의 침해에 대해 가치선정을 하여 입찰가격 산출에 반영하여야 한다. 입찰가격에 해당하는 금액뿐만 아니라 등기 비용과 취득세를 납부할 자금이 필요하며 점유자에 대한 신속한 해결을 위한 일정 금액의 명도 대가가 소요되는 경우도 있으므로 반드시 확인하여야 한다.



경매는 먼저 신청해야 하는데 신청을 위해서는 채무불이행 등 경매신청의 요건이 갖추어져 있는지 확인해야 하며 경매신청자에 배당 가능성이 있는지도 검토를 해보아야 한다. 경매신청은 작성한 신청서에 경매 비용을 납부한 증명서를 부착하고 관련 첨부서를 첨부하여 대상 부동산 소재지의 관할 법원에 해야 한다. 채무자에 대한 개시 결정의 송달은 경매 절차 진행의 적법 유효요건이므로 경매를 신청하고자 할 경우에는 채무자 및 소유자에 대한 송달 가능성 또한 검토해야 한다.



경매하기 위해서는 배당순위에 대하여 잘 알아봐야 하는데 배당순위로 0순위부터 9순위까지 알아보자면 0순위로 집행비용이 있는데 집행비용에는 송달료나 감정평가수수료, 등기촉탁 비용 등이 있다. 1순위로 제3 취득자가 경매목적 부동산에 투입한 필요비용이나 유익비 등이 있으며 2순위로 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법상 소액보증금의 최우선변제권과 근로 전법상 3개월분임 금이나 재해보상금이 있다. 3순위로 당해 세가 있는데 당해 세란 상속세나 증여세, 재산세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있으므로 참고하면 될 것 같다. 4순위로 법정기일이 말소기준 권리보다 앞서는 조세채권이 있고 5순위로 담보물권 우선변제권이 있는 임대차보호법 상 임차권, 등기된 임차권이 있다. 6순위로 임금이나 재해보상금, 그 밖의 근로관계로 인한 채권이 있으며 7순위로 일반 조세채권, 8순위로 의료보험료, 국민연금 등의 공과금, 마지막 9순위로 일반채권이 있다. 이처럼 배당 순위를 잘 확인하고 경매 시에 참고하여 진행해야 할 것 같다.



임차인 등 점유자가 배당절차에서 채권을 전부 변제받지 못할 경우에 명도소송보다 간편한 절차로 소유자가 점유를 회복할 수 있도록 하는 제도가 있는데 이 제도를 인도명령이라고 한다. 인도명령은 매수인과 그 포괄승계인이 신청할 수 있으며 상대방으로는 소유자나 채무자, 대항력이 없는 점유자가 있다. 신청 기간은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 한다. 만약 인도명령에 대해 불복하는 경우 즉시 항고할 수 있다.



또한 공유부동산이 경매로 매각될 경우가 있는데 이때는 남게 되는 공유자에게 우선하여 매수할 권한을 부여하게 된다. 이를 공유자의 우선매수권이라고 한다. 임대주택의 임차인이 경매부동산에 대해서 우선 매수할 수 있는 제도도 있는데 이를 임차인의 우선매수권이라 한다.



경매는 소멸하는 권리가 있고 인수되는 권리가 있는데 순위와 관계없이 항상 말소되는 등기는 가압류나 압류, 경매개시결정, 저당이나 담보가등기, 근저당에 대한 등기가 있다. 말소기준 권리 뒤에 존재하는 권리는 모두 매각으로 소멸하고 앞에 존재하는 권리주에 배당받을 수 없는 권리는 원칙적으로 소멸하지는 않는다. 반대로 항상 인수되는 권리도 있는데 유치권은 항상 인수되는 권리이다.



권리별로 특이사항을 알아보자면 용익물권은 말소기준 권리보다 우선하면 매수인에게 인수된다. 하지만 전세권은 우선변제권을 행사할 수 있는 담보 물적 권 특성도 가지고 있어 우선변제권을 행사한 경우 말소기준 권리보다 우선하여도 소멸한다. 다른 경우는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임치권이 있는데 이는 말소기준보다 선순위라면 대항력을 주장하여 매수인에게 임차권을 인수시킬 수 있고 우선변제권을 주장하여 배당금을 받고 임차권을 소멸시킬 수도 있다. 그러나 말소기준 권리보다 뒷순위라면 우선변제권만 주장이 가능하기도 하다. 청구권 보전가등기는 말소기준 권리보다 선순위인 경우 인수되며 담보가등기는 저당권과 동일하게 적용한다.



경매는 잘하면 이득을 많이 볼 수 있지만 때로는 복잡한 절차나 과정으로 인해 어려움을 겪을 수도 있기에 사전에 확인해 두어야 할 사항들은 반드시 확인해보고 진행을 하는 것이 좋을 것 같다. 또한 권리분석에 대해서도 충분하게 이해하고 유의해야지만 경매 낙찰시 곤란한 상황이 발생하지 않을 것 같다. 주변에 지인들의 얘기를 들어보면 경매를 통해서 상당한 이득을 봤다는 얘기를 많이 하는데 그들은 처음부터 이득을 보지는 않았다고 한다. 아무것도 모르고 시작해서 맨땅에 헤딩하듯이 하나씩 배워서 많은 시간을 걸쳐 지금의 단계에 이르렀는데 좀 더 시간을 단축하기 위해서는 공부만이 답인 것 같다.