부동산의 간접투자 방법이란

최근 부동산투자는 점차 금융적 기법이 많이 적용되고 있다. 그래서 행정적 법률적 분석까지 병행되어야 하는 매우 어려운 상황이어서 일반인들이 투자하기가 쉽지만은 않다. 그렇기 때문에 전문가를 통해서 간접투자에 대한 필요가 점점 증가하고 있다. 



부동산의 간접투자는 부동산 사업 분야별 전문가에 의해 투자 결정과 자산운용이 이루어지는데 투자의 전문성이 확보되어 직접투자에 비해 조금 더 안전하기는 하다. 또한 직접투자에 비해 취득세와 양도세 등에서 감면 규정이 적용되는 장점이 있으며 상대적으로 적은 금액으로도 다양한 상품에 투자가 가능하여 투자유형이나 지역별로 분산투자가 가능하므로 소액투자자들도 안정적인 투자가 가능하다.



그렇다면 부동산투자회사에 대해서 알아보자면 부동산투자회사법상 부동산투자회사를 말하는 것인데 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련된 유가증권에 투자하거나 관련 저당 대출을 운용하여 얻은 이익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상 주식회사이다. 여기에는 위탁관리부동산투자회사가 있고 자기관리부동산투자회사가 있으며 기업구조조정부동산투자회사가 있다.



이러한 회사를 도입한 이유는 부동산시장 선진화와 투명화를 위해서이며 기업구조조정지원과 소액투자 기회를 제공하기 위함이다. 부동산시장에 대규모 자금 유입이 되어 건설과 경기 활성화도 가능하며 주식시장에 상장이나 거래가 가능하여 유동성 또한 증대가 되어 부동산의 증권화를 촉진하는 역할도 한다.  



부동산투자를 하는 회사의 유형에는 자산운용 전문인력을 포함한 상근임직원을 두고 있으며 자산의 투자나 운용을 직접 수행하는 실체가 있는 회사고 설립자본금이 5억원 이상, 영업인가를 받은 후 6개월 이내에 70억원 이상의 자본금이 필요한 자기관리리츠가 있다. 자산의 투자나 운용을 자산 관리 회사에 위탁하는 회사로 위탁관리리츠가 있는데 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없는 명목상의 회사이다. 설립자본금은 3억원이며 6개월 이내에 50억원 이상의 자본금이 필요하다. 기업구조조정 부동산투자회사는 위탁관리리츠와 같이 자산의 투자나 운용을 자산 관리 회사에 위탁하는 형태로 법인세 혜택이 있으며 투자 대상이 법률로 정해져 있다. 본점 이외의 지점의 설치가 불가능하고 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없으며 총자산의 70% 이상이 기업의 구조조정용 부동산을 취득하는 데 사용되어야 한다. 설립자본금은 3억원이며 6개월 이내에 50억원 이상의 자본금이 필요하다.



정부는 리츠의 투자 활성화를 위해서 지속해서 규제를 완화하고 있는데 투자의 규모도 점차 확대되고 있다 간접투자에 대한 관심이 점차 높아지고 리츠 투자의 대상도 오피스 위주에서 주택과 리테일, 레저시설 분야까지 확대되고 있어서 시장 규모는 점차 확대될 것으로 예상이 된다. 



간접투자 방법의 두 번째는 펀드가 있는데 자본시장이나 금융투자업에 의해 설립되는 부동산 집합투자 기구를 의미하며 부동산의 간접투자 시장에서 투자기구의 역할을 한다는 점에서 일반 리츠와 동일하나 법적 성격 및 구조 등에서 차이가 보인다. 가장 큰 차이점은 일반 리츠가 부동산에 투자하는 주식회사인 데 반해 부동산 펀드는 부동산 투자를 목적으로 전송된 자금의 집합체로 신탁형, 회사형 등 다양한 유형이 가능하다.



이러한 부동산펀드의 요건에는 금융투자업과 자본시장법에 관한 법률에서는 집합투자 대상의 운용 대상에 따라 증권 집합 투자기구, 특별자산 집합투자 기구, 혼합자산 집합투자 기구, 부동산 집합투자 기구, 단기금융 집합투자 기구로 구분한다. 집합투자 재산의 50%를 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자 기구를 부동산 집합투자 기구라 하며 이를 부동산 펀드라 한다. 다 부동산과 부동산 관련 자산, 부동산 기초자산으로 한 파생상품 등이 있다. 



부동산 펀드에는 사업성을 담보로 사업자에게 돈을 빌려주고 이자와 수익을 받아 투자자들에게 돌려주는 상품이 있는데 시공사의 채무 인수나 공사완공책임, 분양수익금 공동관리 등을 통해 위험률이 감소하는 프로젝트 파이낸싱 펀드가 있다. 상업용이나 임대용, 기업용 부동산에 투자하여 지속적인 임대수익 창출을 목적으로 하는 수익형 부동산 펀드도 있다. 



프로젝트 파이낸싱 펀드를 하기 위해 체크해야 할 점으로 개발사업 부지가 확보되었는지, 토지비 잔금 대출 시 잔금과 동시에 즉시 신탁이 가능한지, 개발사업을 영위하기 위한 관련 인허가를 받을 수 있는지, 시행사와 시공사의 부도가 발생하여 미준공 사태가 발생할 수 있는지, 시행사와 시공사 부도시 대책은 마련되어있는지, 자금관리가 투명하게 이루어지고 있는지, 자금 부족 발생 시 대응 방안이 마련되어 있는지, 분양에 대한 시장수요가 풍부한지, 미분양 시 대책이 있는지 등을 꼼꼼하게 따려 봐야 한다.



수익형 부동산펀드를 하기 위해서 체크해야 할 점으로는 대출이자의 상승이 있으면 대책이 있는지, 조기상환 규정이 어떠한지, 매각에 대한 시장수요가 풍부한지, 부동산 수익력 대비 자산이 과대평가 되어있지는 않은지, 수도·광열비, 제세공과금, 자산관리용역 수수료가 적당한지, 적절한 상승률이 반영되어있는지, 명도 및 이전이 용이한지, 임차인의 신용도가 어떠한지, 임대가 변동에 민감한 시장인지, 임대 수요가 풍부한지 등을 꼼꼼하게 따져보아야 할 것 같다. 손해를 보지 않기 위해 꾸준한 공부만이 답인 것 같다.